Для получения в аренду или собственность любого участка земли необходимо четкое определение его размеров и фиксация его местоположения на плане. С этой целью разрабатывается схема расположения земельного участка.
Порядок ее составления, согласования и утверждения регламентируется Законами Российской Федерации. Цели документа и порядок его оформления установлены ст. 11.10 Земельного кодекса (ЗК), введенной в действие Законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ.
Что это такое?
Схема расположения земельного участка или нескольких (СРЗУ) – это графическое отображение границ вновь образованного участка (участков) земли на официальном кадастровом плане территории (КПТ). Она призвана определить реальное местоположение и размеры проектируемого участка для отчуждения с привязкой на местности.
Документ составляется по результатам геодезических измерений и с учетом следующих материалов:
- принятие документы регионального планирования;
- нормы застройки и землепользования, установленные законодательными актами;
- проекты территориальной планировки;
- наличие особо охраняемых территорий;
- положения о земельных участках общего пользования и установленных «красных линиях»;
- ранее утвержденные границы других участков;
- расположение существующих и планируемых к постройке сооружений, незавершенных строительств;
- государственные и инвестиционные программы развития и освоения территории.
Основные сведения получаются из государственного кадастра по данной, конкретной территории.
Когда составляется документ?
СРЗУ нужен для проведения процедуры продажи земельного участка или передачи его в аренду, если ранее он не имел собственного кадастрового номера или номера по проекту размежевания территории. Она разрабатывается при образовании новых или изменении границ уже существующих участков на землях, находящихся в государственной собственности.
Подготавливается документ в следующих случаях (п.п.4-8 ст.11.10 ЗК РФ):

- Образование нового участка для предоставления физическому или юридическому лицу без торгов. Документ готовится предполагаемым владельцем.
- Образование участка для продажи или предоставление в аренду через торги (аукцион).
- Образование нового участка путем раздела существующего участка для предоставления права бессрочного пользования юридическому лицу.
- Выделение участка для последующего его изъятия в пользу государства или муниципалитета.
- Перераспределение участков, находящихся в собственности физических лиц для ведения подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства.
Содержание СРЗУ
Требования к подготовке СРЗУ изложены в приказе МЭР РФ от 27.11.2014 № 762 при оформлении на бумажном носителе или в электронной форме. В содержание документа включаются такие сведения:
- Проектная площадь образуемого земельного участка.
- Координаты наиболее важных точек на границе каждого участка в системе, принятой для ведения госкадастра.
- Графическая информация, т.е. графическое изображение границ с использованием условных обозначений и указанием кадастровых номеров существующих участков и кадастрового квартала.
- Местоположение естественных или рукотворных объектов, обеспечивающих ориентацию на местности.
- Условные номера отдельных участков при составлении СРЗУ на 2 и более участка.
В СРЗУ приводятся сведения об органе, утверждающем схему, и документе об утверждении (решение, постановление, приказ и т.п.). В случае наличия соглашения между несколькими уполномоченными органами указываются данные о нем.
Кем утверждается СРЗУ на КПТ и в какой срок?
СРЗУ утверждается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при муниципальной собственности на землю. Решение об утверждении или отказ в нем выдается в течение 30 дней с момента подачи заявления.
После вынесения положительного решения уполномоченный орган должен в течение 5 дней направить его в орган регистрации прав с использованием систем электронного, межведоственного взаимоотношения. Срок действия решения устанавливается 2 года с даты его вынесения (п.15 ст.11.10 ЗК РФ).
Порядок: как оформить документ?
СРЗУ является одним из главных документов для получения прав на землю, а потому он должен составляться строго по установленным правилам. Как правило, его оформлением должен заниматься сам предполагаемый собственник (физическое или юридическое лицо), но в некоторых случаях оно считается обязанностью администрации. Всю процедуру можно пройти самостоятельно или с привлечением специалистов.
Основной алгоритм действий
Оформление СРЗУ включает следующие шаги:
- Ознакомление с действующими нормативными документами. Один из главных документов – Правила земплепользования и застройки, которые можно получить в муниципалитете. К ним прилагается карта зонирования территории.
- Получение КПТ. Его можно получить в электронном виде через сайт Росреестра.
- Составление СРЗУ.
- Подача заявления о предварительном согласовании СРЗУ в уполномоченном органе местной власти.
- Получение решения об утверждении СРЗУ.
- Регистрация СРЗУ. Ее обеспечивает сам утверждающий орган.
Оформление инженером
Профессиональную подготовку СРЗУ обеспечивают специализированные компании с лицензией МЭР РФ. Документ составляется кадастровым инженером. Для этого необходимо заключить договор на проведение работ. Оформление схемы может осуществляться 2-мя путями:
- Камеральные работы. Если заказчик предоставляет данные об участке с четкими ориентирами для привязки по КПТ, то кадастровый инженер не выезжает на место, а схему составляет по существующему плану в электронном виде.Стоимость такой услуги устанавливает сама компания, но в среднем она составляет 2500-3000 рублей. Срок исполнения 2-3 дня. Можно заказать СРЗУ, не выходя из дома, воспользовавшись официальным сайтом компании (например, сервис Гарант). Заявка отправляется в электронном виде. Готовый документ можно получить через 2-3 дня. Стоимость – 2000-2500 рублей.
- С выездом на местность. Если данных по участку недостаточно, то кадастровый инженер должен прибыть на участок и на месте произвести необходимые геофизические измерения (топографическую съемку). В этом случае срок разработки СРЗУ составляет 5-10 суток. Цена договорная и зависит от удаленности участка. Стоимость выездных работ оценивается от 5000 рублей.
Для заключения договора с компанией потребуются удостоверение личности и документы, подтверждающие права на участок. Кроме того, желательно предоставить КПТ.
Как составить через администрацию?
Необходимость в разработке такого документа вызвана желанием исключить образование иных наделов и размежеваний в течение 2-х лет, которые отводятся на проведение торгов и регистрацию прав собственника.
Самостоятельное составление: как сделать самому?
Самостоятельно СРЗУ оформляется в следующем порядке:
- Получение КПТ. Можно воспользоваться сайтом Росреестра, зайдя в раздел сведений из ЕГРН. Подается запрос на получение плана. Вводится номер кадастрового квартала, где расположен участок. Услуга платная – 300 рублей. В течение 1-2 суток Росреестр посылает уведомление, после чего можно скачать и распечатать КПТ.
- Файлы с КПТ открываются с помощью программы Арго 7. Ее можно найти здесь.
- Составление СРЗУ по программе Арго 7.
- Открывается программа и выбирается раздел«Создать новый чертеж».
- КПТ загружается и нажимается кнопка «Добавить в чертеж».
- На плане отыскивается нужный кадастровый квартал по номеру.
- Непосредственно из программы выбирается топооснова, и она отображается на чертеже автоматически. По точкам обводится контур участка.
- Происходит автоматический расчет его площади и выводятся координаты важнейших точек.
- Далее, оформляется окончательная СРЗУ.
- Выбранный участок выделяется цветом.
- Картинка копируется и вставляется в шаблон схемы.
- Представленная таблица заполняется с указанием координат, площади, номеров квартала и соседних участков.
Утверждение
Заявление о предварительном согласовании СРЗУ подается в уполномоченный орган администрации района (муниципалитета), которому принадлежит земля.
К заявлению необходимо приложить следующие документы:
- Удостоверение личности заявителя.
- Документ о госрегистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица.
- Свидетельства из налогового органа о постановке на учет.
- Предварительное заключение уполномоченного лица о возможности использования земельного участка в заявленной цели.
- Решение муниципалитета о предоставлении земельного участка в пользование или документ, подтверждающий право собственности.
- КПТ.
- Документ, устанавливающий почтовый адрес.
- СРЗУ в масштабе 1:1000, 1:2000 или 1:5000 на листе формата А4 и схема на картографической базе в принятой системе координат (согласно приказа МЕР РФ от 24.11.2008 №412). Прикладывается пояснительная записка с описанием характеристик земельного участка.
Местные органы власти могут потребовать другие дополнительные документы. Заявитель также может приложить их по своему усмотрению для подтверждения своих прав и целей.
Заявление может подаваться путем личного посещения, почтой, через МФЦ, ЕПГУ или РПГУ. Аналогично получается и решение об утверждении. В электронном виде заявку можно подать через портал Госуслуг своего региона.
Отказ
Согласно п.16 ст.11.10 ЗК РФ основаниями для отказа в утверждении СРЗУ признаются:

- несоответствие схемы установленной форме, формату или требованиям к оформлению;
- полное или частичное вхождение участка в ранее утвержденную СРЗУ другого участка при условии, что срок действия утвержденной схемы не истек;
- нарушение норм и требований к образуемым земельным участкам (ст.11.9 ЗК РФ);
- несоответствие схемы принятой планировки района или положению об охраняемых территориях;
- расположение участка совпадает с проектом утвержденного размежевания территории.
При получении отказа по формальным причинам есть смысл переоформить СРЗУ с привлечением кадастрового инженера, который устранит все допущенные недостатки. Если нарушены допустимые границы, то придется произвести новое согласование их или подобрать другой участок. Верный способ получить положительное решение – участие в проектах развития региона или инвестиционных программах.
Без СРЗУ невозможно законно приобрести или оформить аренду нового земельного участка. Статья 11.10 ЗК РФ четко регламентирует порядок и правила оформления документа. Привлечение кадастрового инженера гарантирует правильность его составления даже при отсутствии надежных ориентиров.
Администрация может отказать в утверждении схемы по основаниям, установленным ЗК РФ. Эти обстоятельства необходимо учитывать при выборе участка и разработке СРЗУ.
Станьте первым!